中央經濟工作會議要求加強城市更(geng)新和(he)存量住房改(gai)造提升,做好城鎮老舊小區改(gai)造 老小區“改(gai)”出新品fen)剩  鄄歟/h3>
2020-02-23 14:47 來源(yuan)︰人民日報(bao) 責任(ren)編輯︰李敏

2019年,工人在江甦(su)省如皋市仙鶴新村進行老舊小區改(gai)造施工。徐 慧攝(人民視(shi)覺)

  “今年要買輛電動車代步了!”新年伊(yi)始(shi),家住浙江省寧波市白沙(sha)街zhi)來笄焐縝醇穎 Π拇尬木昃團趟閆鵒私衲曇抑械ldquo;大事”。

  以前(qian)小區的老舊sha)蹬錮 竊游wu),也沒有電源(yuan),給電動車充電還要從(cong)家里私拉(la)電線(xian),雜亂不說,還存在很大的安全(quan)隱患(huan)。去年小區改(gai)造後,車棚被(bei)清(qing)理粉刷一(yi)新,家家yi)??du)劃定了停車區域(yu),還配上了智能充電裝置。這(zhe)讓(rang)崔文娟下(xia)定了買電動車的決心,“我們去年就交了100元改(gai)造費,就等著今年能用上新車棚。”

  去年底召開的中央經濟工作會議要求加強城市更(geng)新和(he)存量住房改(gai)造提升,做好城鎮老舊小區改(gai)造。從(cong)2017年開始(shi),我國已(yi)在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改(gai)造試點。這(zhe)些老舊小區改(gai)造帶來了哪(na)些驚喜?過(guo)去的“堵點”“痛點”又是如何(he)疏通的?記者進行了調(diao)查采訪。

  改(gai)造激發活(huo)力

  改(gai)造的是環境,提振的是精氣神,拉(la)動的是居民消(xiao)費

  管道堵塞、線(xian)路雜亂、屋頂漏水(shui)、門禁損(sun)壞、公共設施老舊……這(zhe)是不少(shao)老舊小區的nan)腫zhuang)chu)Syou)其是一(yi)些上世紀(ji)八九(jiu)十年代建成(cheng)的小區,因為(wei)沒有物(wu)業管理,小區公共環境、設施的日常維(wei)護很難維(wei)持。

  “好政策來了,我們孔雀小區也趁勢發展!”寧波市鄞州區白鶴街zhi)攬茲干(gan)縝澄 榧鞘 rong)喜不自勝。

  走進孔雀小區,雨(yu)污(wu)分(fen)流、四網合一(yi)、牆面雪白,規整的nan)唄啡〈ldquo;蜘(zhi)蛛網”,每個單(dan)元裝了電子防盜門禁,家家yi)??古瀋狹誦xin)報(bao)箱。“每天回家走路步子都(du)更(geng)有勁(jing)兒了!”小區居民打趣道。

  小區改(gai)造之初,進展可不順利(li)。“改(gai)造需(xu)要資金,雖(sui)然一(yi)部(bu)分(fen)由政府撥(bo)款(kuan),但是居住環境的改(gai)善(shan)也是居民自己的事lu) 綣guo)自己不出錢不出力哪(na)能推(tui)得(de)動?”石蓉(rong)說,雖(sui)然都(du)有改(gai)善(shan)居住條件的願望,但大家都(du)不太願意補交住宅專項維(wei)修基金,“一(yi)直都(du)沒這(zhe)個概(gai)念。”

  怎(zen)麼辦?一(yi)個24人組成(cheng)的工作小組挨家挨戶上門宣講(jiang)政策好處,同時從(cong)居民共識基礎(chu)較好的3個樓入(ru)手開始(shi)改(gai)造。半個月後,改(gai)造效果(guo)一(yi)亮liao)啵 淥ta)業主紛zhui)字鞫 贍晌wei)修金。最(zui)後孔雀小區一(yi)共補交住宅專項維(wei)修基金賬戶800戶,佔小區居民比例(li)超過(guo)90%,維(wei)修金繳納sha)晌wei)小區長期以來改(gai)造難的突(tu)破口。

  老舊小區改(gai)造還有“隱形戰線(xian)”,優先(xian)改(gai)造的是水(shui)、電、氣、路及消(xiao)防等影響居民基本生活(huo)和(he)安全(quan)的“里子”問題(ti)。

  地下(xia)管廊就是試點城市青島(dao)市的一(yi)大改(gai)造重點。“一(yi)下(xia)雨(yu)就tu)shui),小孫子回來都(du)進不了家門,我攢了不少(shao)磚頭(tou),就等著下(xia)雨(yu)時鋪在積水(shui)中。”青島(dao)市老舊小區一(yi)層住戶張德政說,過(guo)去一(yi)下(xia)暴雨(yu)全(quan)家就苦(ku)不堪ba)yan),小區進行海(hai)綿改(gai)造後再也不擔心門口積水(shui)了。負責改(gai)造的中建一(yi)局(ju)安裝公司項目技術(shu)負責人鄒澤龍告訴記者︰“我們qian)研Π 械乃shui)泥路面換成(cheng)石英砂透水(shui)磚,還在底下(xia)建了一(yi)個107立方米的儲水(shui)池,再遇暴雨(yu),雨(yu)水(shui)就tu)嵫桿僂 guo)滲水(shui)磚滲入(ru)地下(xia),流入(ru)儲水(shui)池,儲存的水(shui)經過(guo)消(xiao)毒裝置後還可以用來澆花(hua)、洗(xi)車。”

  經過(guo)這(zhe)一(yi)改(gai)造,小區雨(yu)水(shui)年淨(jing)留值(zhi)能夠達到74%,也大大減輕了市政排(pai)水(shui)的壓力。儲水(shui)設施還解(jie)決了小區綠(lv)地損(sun)毀的nan)窒xiang),得(de)到了居民的紛zhui)椎閽zan)。

  改(gai)造的是環境,提振的是精氣神,拉(la)動的是居民消(xiao)費。湖北省宜昌市寶聯社區書記汪(wang)宏芳告訴記者,其管內黃龍小區做過(guo)一(yi)項統(tong)計——改(gai)造後一(yi)年內,小區內新購置車輛兩輛,房屋翻新裝修8起,“小區環境好了,停車方便了,整個社區都(du)活(huo)躍了起來chu)rdquo;

  改(gai)造就像繡(xiu)花(hua)

  改(gai)什麼chu) zen)麼改(gai),居民說了才算數

  “老舊小區改(gai)造就像繡(xiu)花(hua)一(yi)樣,要一(yi)針一(yi)線(xian)細(xi)致(zhi)地去繡(xiu)才行。”這(zhe)是很多一(yi)線(xian)社區工作人員(yuan)的真實感受。工程上的na)煙ti)都(du)不算難,難yan)誥 9彩叮 gai)到老百姓的心坎兒里。

  “停車難”是很多老舊小區的痛點。寧波市貝加邊小區也不例(li)外。雖(sui)然居民改(gai)造停車設施的意願強烈,但對具體怎(zen)麼改(gai)卻(que)不容易zhuang) cheng)共識。

  “居民才是最(zui)了解(jie)小區環境的人,干(gan)脆(cui)就讓(rang)大家一(yi)起來‘頭(tou)腦風暴’。”貝加邊小區社區書記張潔靜說,“改(gai)什麼,怎(zen)麼改(gai),小區召集居民開了10多次‘睦鄰議事會’,前(qian)後參加討(tao)論的有600多人。”

  經過(guo)廣泛討(tao)論,一(yi)個獲(huo)得(de)大多數居民認可的方案出爐了︰規定小區內單(dan)向行駛、避免(mian)無序擁堵,小區路面施劃出標準(zhun)停車位(wei),再將小區邊上廢棄公廁(ce)的地塊規劃成(cheng)一(yi)個新的停車場。如今,這(zhe)個方案已(yi)經一(yi)一(yi)實現。小區內施劃出20多個停車位(wei),新建的停車場增加了30多個停車位(wei),已(yi)經投入(ru)使用。改(gai)造後停車變成(cheng)了計時收費,小區居民停車有優惠,2小時內停車de)mian)費,一(yi)晚上收費4元。

  從(cong)免(mian)費的無序亂停沒車位(wei)到計費的有序停車車位(wei)足,小區居民很擁護。“剛(gang)開始(shi)還怕大家yi)岫允輾顏zhe)件事情(qing)有擔心,沒想到有車的都(du)很積極地拿著房產證(zheng)來登記停車資格(ge),還有幾個居民看(kan)到今後停車方便了,已(yi)經決定買車了。”張潔靜說,小小的停車位(wei)改(gai)造好像一(yi)下(xia)子釋(shi)tou)帕舜蠹葉悅籃蒙huo)的追(zhui)求。

  然而,有些改(gai)造卻(que)因為(wei)觸(chu)踫了一(yi)些居民的利(li)益,一(yi)時難以推(tui)動。別看(kan)黃龍小區現在的改(gai)造支持zhi)蝕 攪00%,但此(ci)前(qian)在一(yi)次次入(ru)戶調(diao)查和(he)宣講(jiang)後,仍有10%的居民投了反對yun)薄ldquo;這(zhe)些反對的居民大多在小區違規亂搭亂建,改(gai)造會把(ba)他(ta)們的違建拆除。”汪(wang)宏芳說,拆除違建一(yi)直是改(gai)造的na)閻兄 選/p>

  群眾工作還得(de)群眾做,汪(wang)宏芳發動小區居民,讓(rang)黨員(yuan)帶頭(tou),一(yi)戶一(yi)戶地去“算長遠賬”︰“違建拆了,看(kan)起來你的‘地盤’少(shao)了,但是qian)踩quan)隱患(huan)沒了,鄰里意見沒了,而且公共設施、環境更(geng)好了,小區房子也升值(zhi)了!”一(yi)個個“釘(ding)子戶”在動之以情(qing)、曉(xiao)之以理的勸(quan)說下(xia)被(bei)“拔除”了。黃龍小區共拆掉違建房屋27間(jian),騰出面積1200多平方米,這(zhe)些空間(jian)被(bei)用作修建院牆、增設消(xiao)防通道、修建活(huo)動設施。

  貝加邊小區也是如此(ci),清(qing)除違建後的空間(jian)被(bei)用作設立共享學堂、幸(xing)福食(shi)堂等。原本不願意拆除的居民也嘗到了甜頭(tou)。“有了共享學堂,社區給我們請(qing)了老年大學的老師講(jiang)bu)危 拱熗艘yi)個智能手機(ji)培訓班,我們qian)嗌系睦涎?yuan)們紛zhui)子蒙狹酥悄芑ji)!”貝加邊小區智能手機(ji)培訓班班長周志潮說。

  呼喚(huan)長效機(ji)制

  依靠(kao)居民自治,還要引入(ru)社會化的改(gai)造、管理力量

  “新三(san)天,舊三(san)年,一(yi)夜回到改(gai)造前(qian)。”社區工作人員(yuan)告訴記者,從(cong)前(qian)有的老舊小區改(gai)造後“好景不長”,這(zhe)句順口溜說的就是改(gai)造後由于(yu)缺(que)乏後續管理、小區面貌又變差的問題(ti)。改(gai)造只是第一(yi)步,老舊小區改(gai)造後如何(he)進行長效管理、持續更(geng)新?

  河水(shui)潺潺、卵(luan)石潔白,宜昌嘉明花(hua)園小區里的河道景觀別有xing)餿?2還guo)這(zhe)處景觀並不屬于(yu)小區改(gai)造的範疇,而是改(gai)造後居民自己找來材(cai)料(liao)一(yi)點點修建鋪設起來的。“改(gai)造完成(cheng)後,小區就tong)閃 俗約旱囊滴 幔 用窆芾 Π娜惹qing)空前(qian)高漲,業委會成(cheng)員(yuan)帶動大家自己動手扮靚(liang)家園。”宜昌市住建局(ju)相關負責人說,改(gai)造後的長效管理需(xu)要依靠(kao)居民自治,讓(rang)居民自己成(cheng)為(wei)小區管理的主體,才有可sha)中 溝畝 Α/p>

  建立管理的長效機(ji)制,引入(ru)社會化的改(gai)造、管理力量也必不可少(shao)。

  北京市朝陽區勁(jing)松(song)街zhi)讕jing)松(song)北社區是改(gai)革開放後北京市第一(yi)批成(cheng)建制pu)  Uzhe)個40歲“高齡”的小區成(cheng)為(wei)北京市第一(yi)個引入(ru)社會資本參與改(gai)造的社區,開始(shi)探索市場化的改(gai)造和(he)管理新模式。

  基礎(chu)類改(gai)造項目由市、區兩級財政出資,小區自選類項目和(he)其他(ta)提升費用由引入(ru)的社會資本願景集團來投資。修建停車場、增設景觀、鋪設燈(deng)光(guang)、加裝電梯……勁(jing)松(song)北社區逐漸“返老還童”,並且以“自我造血”的可sha)中J礁geng)新著。

  “截至目前(qian)集團已(yi)投資近(jin)4000萬元,我們計算在微(wei)利(li)情(qing)況下(xia)預計10余(yu)年可收回全(quan)部(bu)投入(ru)。”願景集團相關負責人表(biao)示,公司對社區閑置低效空間(jian)進行改(gai)造提升,引入(ru)居民所需(xu)的便民服務業態,通過(guo)後續物(wu)業服務的使用者付費、停車管理收費、空間(jian)租金收入(ru)以及未來可能落地的養老、托幼、健康等產業,實現一(yi)定期限內的投資回報(bao)。後期還可通過(guo)金融機(ji)構投資等方式,形成(cheng)老舊小區有機(ji)更(geng)新長效發展的投融資機(ji)制。

  社區被(bei)盤活(huo)了,居民也有了song)huo)的新盼頭(tou)。他(ta)們不huan)齔cheng)為(wei)被(bei)服務的對象(xiang),也成(cheng)為(wei)提供服務的人。劉(liu)師傅的新發地“菜籃子”社區便民店即將開業,周師傅成(cheng)了物(wu)業保潔隊的一(yi)員(yuan),露(lu)天理發20多年的申師傅夫妻倆(lian)搬(ban)進了song)縝矸 hellip;…隆冬時節,勁(jing)松(song)北社區里卻(que)顯得(de)暖意融融。

  記者在調(diao)查中發現,探索老舊小區改(gai)造後續長效機(ji)制,還有xing)yi)些障礙等que)鋪ti)。比如社區管理涉(she)及眾多部(bu)門,齊抓共管整體合力不足;老舊小區缺(que)乏改(gai)造標準(zhun)和(he)專屬規範,風險管控難,讓(rang)組織實施者責任(ren)風險難厘(li)清(qing);企業投資老舊小區有機(ji)更(geng)新法(fa)律政策保障不足,不利(li)于(yu)吸引市場力量參與……

  “隨著老百姓生活(huo)水(shui)平的提高,還會產生更(geng)多的改(gai)造需(xu)求。”宜昌市住建局(ju)負責人說,只有破除體制機(ji)制的障礙,老百姓對美好生活(huo)的nan)蟯拍芑 鞣芏返男露(lu) Α xiao)費的新潛力,一(yi)茬一(yi)茬地釋(shi)tou)懦隼礎(chu)/p>

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